العقار والسكن بالأقاليم الجنوبية بالمغرب

العقار والسكن بالأقاليم الجنوبية بالمغرب

وجوه النجاح والفشل: تطور مستمر و معضلات عالقة

"الصحراء الأسبوعية"

لقد حظيت الأقاليم الجنوبية بعناية خاصة منذ سنة 1976 في برامج التنمية الاجتماعية والاقتصادية والثقافية على الصعيد العمران والصحة والتعليم والبنيات الأساسية والإدارة والاقتصاد والخدمات والرياضة والثقافة. وتتواصل جهود التنمية في هذه المناطق بشكل تصاعدي رغم بيئتها وخصائصها الجغرافية والديمغرافية.
فمنذ التحاقها بالوطن – الأم، حظيت أقاليم جنوب المملكة باهتمام خاص من طرف السلطات العمومية، تجسد في المشاريع التي تهدف إلى تحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية بها وفي تفتح ساكنتها. وجاء إنشاء وكالة الإنعاش والتنمية الاقتصادية والاجتماعية في هذه الأقاليم، بقرار من صاحب الجلالة الملك محمد السادس،بمناسبة زيارته الميمونة للعيون في 6 مارس 2002، ليؤكد الإرادة الملكية لجعل أقاليمنا الجنوبية قطباً استثماريا ونموذجا للتنمية الجهوية المندمجة.
فعلا بدلت السلطات العمومية ولازالت تبدل جهوداً لضمان استمرار نمو قطاع العقار والسكن في الأقاليم الجنوبية. وتندرج هذه الجهود في إطار مخطط عمل طموح، يهدف إلى تسريع وثيرة بناء السكن الاجتماعي، ليصل إلى 150 ألف وحدة سنوياً في أفق 2012 على الصعيد الوطني، ويَتحدد نصيب الأقاليم الجنوبية من هذا البرنامج في 70 ألف وحدة سكنية.
لا يمكن نكران، بأي حال من الأحوال، ما عرفه المجال العمراني عموماً من تطور ملحوظ ومتصاعد ظهرت بموجبه مدن جديدة في أقل من 30 سنة، كما أنه لا يمكن تناسي تحسن نوعية السكن وتواصل الدولة لجهودها في المجال من خلال برامج لمحاربة السكن غير اللائق وبناء السكن الاقتصادي وتجهيز الأحياء والمدن. لكن هل فعلا تم القضاء على السكن غير اللائق؟ هذا هو السؤال.
نعم، زيادة على ما حققته الدولة في الأقاليم الجنوبية للبلاد، منذ التحاقها بالوطن قبل 35 سنة، من خطوات على درب الاندماج والتحديث وإرساء مقومات التقدم، شكّل – ولازال – الاهتمام بقطاع العقار والسكن – وكذلك الاستثمار فيه- من المجالات التي أبرزت نقطة تحوّل في المسار التنموي في الجهات الجنوبية الثلاث:وادي الذهب – لكويرة، والعيون – بوجدور- الساقية الحمراء، و كلميم- السمارة.
فإذا كانت هذه الجهود والإنجازات تستحق التنموية، فهذا لا يعفينا من التساؤلات: هل من فشلات في هذا المجال؟ وها مازالت أقاليمنا الجنوبية تعاني من نواقص في هذا المضمار؟ وما هو الواقع الحالي للعقار والسكن بتلك الأقاليم؟

القضاء على آخر سكن غير لائق بالعيون لكن ...

منذ صيف 2008 قيل أنّه تم هدم آخر سكن غير لائق بمخيمات الوحدة بمدينة العيون، إلا أنه منذ ذلك الوقت ونحن نعاين وقفات احتجاجية لمجموعة من سكان تلك المخيمات وقاطني مجموعة من الأحياء المهمشة للمطالبة بحقهم في السكن اللائق. كما انه حالياً مازالت مدينة العيون تحتضن أكثر من نقطة سوداء مشكلة من المساكن غير اللائقة المتهارية و الآيلة للسقوط في أي لحظة، ولعلّ أهمها دور حي "سوق الزجاج" (موضوع تحقيق في العدد السابق من "الصحراء الأسبوعية")، والتي أضحت تشكل وصمة عار على جبين وزير الإسكان والتعمير والتنمية المجالية الذي سبق وأن أقرّ منذ سنتين خلتا أنه تم القضاء على السكن غير اللائق بحاضرة الساقية الحمراء.
قبل هذا التصريح وبعده تكلّم السيد الوزير كثيراً عن منجزات وزارته في قطاع العقار والسكن، لكنه ظل يتجنّب الحديث عن تلك النقط السوداء التي مازالت تحتضنها مدينة العيون و مدن أخرى بأقاليمنا الجنوبية.
ففي صيف 2008، حضر السيد توفيق حجيرة إلى العيون، للإشراف، بمعية شخصيات عمومية وازنة – على هدم – ما قيل – إنّه آخر سكن غير لائق بمخيمات الوحدة، معلناً انتهاء عمليات إعادة إسكان قاطني تلك المخيمات وولوجهم عالم التمليك في إطار دينامية شاملة تهدف النهوض بمستوى عيش الساكنة. لكن السيد الوزير لم ينبس ببنت شفة بخصوص المناطق السوداء للسكن غير اللائق.
والآن وقد مرّت سنتان تقريباً عن هذه المعاينة، ولم يتم الاهتمام بتلك المناطق السوداء في إطار ما نعته الوزير المحترم بـ "دينامية شاملة تهدف النهوض بمستوى عيش الساكنة"، فهل سكان حي سوق الزجاج وباقي النقط السوداء مقصيّون من "دينامية" السيد الوزير؟
كما أن وزير الداخلية وقتئذ – السيد شكيب بنموسى – الذي رافق السيد توفيق حجيرة، أقرّ في تصريحاته للصحافة أن المرحلين من مخيمات الوحدة استفادوا من بقع أرضية من أجل بناء مساكن جديدة ملائمة وذلك بمواقع في مدينة العيون، مما مكّن من محو، بصفة نهائية – حسب تعبيره – جميع أشكال السكن غير اللائق بالمدينة.
أفلم يسبق للوزير المحترم وقتئذ أن بلغ إلى علمه المثل: "حبل الكذب قصير"، مادام منذئذ ومدينة العيون تحتضن أكثر من نقطة سكنية سوداء، ولعلّ أفظعها حي "سوق الزجاج" الذي أضحى مقبرة لأحياء؟

التحديث السكني

من أجل تعزيز عروض السكن اللائق لفائدة الفئات الاجتماعية ذات الدخل المحدود، أعدت الدولة والمؤسسات العمومية ذات الاختصاص العديد من البرامج السكنية، وكذلك من أجل تمكين الأحياء ناقصة التجهيز من الاستفادة من شروط التهيئة. علماً أن بعض مدن الأقاليم الجنوبية مازالت تشكو من غياب وعاء عقاري مجالي وضعف مداخل فئات واسعة من الساكنة، وهذا ما يشكل معيقات لمحاولات تجديد السكن و تمكين ذوي الدخل المحدود منه.
إلا أنه على صعيد أغلب مناطق الجهات الجنوبية، إن مستوى التجهيزات يلبي حاجيات السكان، كما أنها (أي الجهات) تتوفر على بنية تحتية مسايرة للطموح الحضري، ومناخ ملائم للأنشطة البشرية والاقتصادية وإطار عيش جيّد.
لقد ساهمت إعادة تأهيل الأحياء، في أغلب مدن الأقاليم الجنوبية، في تقوية البعد الحضري للمدينة حول وسط مهيكل. علما أن هذه العملية اعتمدت مقاربة تشاورية و تشاركية لضمان للمدينة آفاقاً لنمو و تطور يحترمان المكوّنات الاقتصادية والاجتماعية والبيئية والثقافية كقاعدة للتنمية المستدامة. هذا ما يجعلها تنفتح على مستقبل سوسيو – اقتصادي متوازن.
فمنذ نهاية سنة 2009 ، تم فتح أكثر من 3303 هكتار للتعمير بجهة العيون – بوجدور – الساقية الحمراء، منها 2376 هكتاراً مخصصة للمشاريع السكنية لفائدة الطبقة المتوسطة. ولازالت المشاريع السكنية ذات الطابع الاقتصادي تأتي في صدارة قائمة المشاريع في مختلف الأقاليم الجنوبية.
وفي بوجدور تم تجهيز وإعداد 3 آلاف بقعة مخصصة لـ 2497 أسرة لتمكينها من البناء الذاتي لمساكنها بدعم من الدولة.
وفي مجال السكن غير اللائق كان من المتوقع القضاء نهائياً على كل أصنافه، إلا أنه مازالت بعض البقع السوداء من هذا الصنف من السكن في جملة من المدن وجب التصدي لها.
وقد عملت الدولة ولازالت تعمل على محاربة هذا الصنف من السكن بالأقاليم الجنوبية، إدراكا منها لما يشكله من تهديد لتماسك وتوازن النسيج الاجتماعي، ولكونه مصدراً لظواهر الإحباط والإقصاء والانحراف. ولم يقتصر الاهتمام الملكي بموضوع السكن على تناوله في الخطب فقط، بل عمل صاحب الجلالة الملك محمد السادس على إعطاء تعليماته السامية للحكومة وتتبع برامجها عن قرب و بصفة دائمة.
من أجل تحسين ظروف عيش السكان بالأقاليم الجنوبية والمساهمة في امتصاص العجز السكني تمكّنت الدولة من إنهاء برنامجي "العودة" و"الوحدة" اللذين يشتملان على 20 ألف وحدة سكنية بكلفة فاقت مليار و 200 مليون درهم مع حلول سنة 2006.
كما تم وضع برنامج جديد يهم إنجاز 40 ألف وحدة سكنية (1000 مسكن، 15 ألف بقعة أرضية مع توزيع مواد البناء و 24 ألف وحدة لإعادة الهيكلة) بغلاف مالي فاق مليار و 400 مليون درهم وذلك في إطار شراكة الوزارة الوصية على قطاع الإسكان ووكالة إنعاش وتنمية الأقاليم الجنوبية.

الوضعية العقارية

إن الوضعية العقارية للأراضي والعقارات بالأقاليم الجنوبية قد تختلف من منطقة إلى أخرى في بعض الجزيئات، من قبيل نسبة الأراضي المحفظة أو التي في طور التحفيظ من جهة ومن جهة أخرى، الأراضي المتنازع عليها بخصوص ملكيتها. لكن هناك مجموعة من المنظومات العقارية تؤطر ملكية الأراضي بالأقاليم الجنوبية أهمها:
- الملكية الخاصة.
- الملكية الجماعية للقبيلة.
- ملك الدولة العام والخاص.
- ملك الجماعات، الخاص والعام.
- الأراضي العسكرية (الخاضعة لتربيات خاصة بموجب القانون).
- أراضي الزوايا.
فنظام الملكية الخاصة يعنى بالأراضي والعقارات التي في حوزة الخواص وتعد ملكاً من أملاكهم آلت إليهم عن طريق الإرث أو البيع والشراء أو الهبة أو المبادلة أو الصدفة أو غيرها من طرق التفويت، وهي خاضعة لنظامين أساسيين، العقود الشرعية أو العدلية والأملاك المحفظة (الصك العقاري بالنسبة للأراضي المحفظة، ومطلب التحفيظ بخصوص الأراضي في طور التحفيظ).
وهناك الملك الخاص والعام للدولة، فالأول تديره إدارة الأملاك المخزنية، أما الثاني فهو موزع على وزارتي التجهيز والفلاحة (المياه والغابات). فالملك الخاص للدولة يتكوّن من الأراضي والعقارات التي تتصرف فيها الدولة والسلطات العمومية عن طريق استغلالها أو هبتها أو تخصيصها للمشاريع.

العقار بجهة وادي الذهب لكويرة
تطور مستمر و معضلات عالقة

مع مطلع سنة 2010 تم إعلان مدينة الداخلة بدون صفيح ضمن البرنامج ضمن البرنامج الذي همّ إعادة إسكان 5106 أسرة وأقيم على حوالي 130 هكتار وبغلاف مالي ناهز 200 مليون درهم ، و الذي تزامن مع المشاريع التنموية التي همت البرنامج السكني الجديد بالمدينة والرامي إلى إنجاز 1300 وحدة سكنية بتكلفته مالية بلغت حوالي 744مليون درهم، إضافة إلى مشروع مخطط التأهيل الحضري المعتمد مابين 2009 و2011 المخصص له غلاف مالي يناهز 300 مليون درهم، ثم برامج تكاملية قيد الإنجاز وأخرى أنجزت، ناهيك عن إطلاق 10 مشاريع سياحية وأوراش أخرى تهم البنية التحتية .
مدينة الداخلة التي حازت على الأولوية في برنامج التأهيل الحضري 2009 سبق لها أن استفادت من برنامج مماثل مابين 2005 2008 ، لا زالت لم تجد الطريق للتعاون البنكي الذي سيساهم في رفع العديد من التحديات السوسيوا قتصادية العالقة ، التي تسعى الدولة لتجاوزها عبر جعل ساكنة وادي الذهب لكويرة في اللائحة الأولى للمستفيدين من مشاريع محاربة الهشاشة من خلال برامج التنمية البشرية ومشاريع التعاون الوطني. كما تم في نفس السياق إنجاز257 مشروعا بغلاف مالي بلغ 156 مليون درهم استفاد منه 75 ألف شخص. حسب تصاريح رسمية سابقة .
لكن واقع الحال يوشي بغير ذلك، فلا تزال الهشاشة سيدة الموقف في العديد من الأوساط الاجتماعية والتي تحتاج إلى تضافر جهود متدخلين و فاعلين يعتبرون أنفسهم غير معنيين، في وقت تطلق فيه الإعلانات الكبرى والمشاريع العملاقة التي تفيد أن المدينة ستشهد إنجاز العديد من المشاريع من قبيل إنشاء ميناء جديد ومشروع استكمال التهيئة و مطرح النفايات ومشروع معهد دولي للرياضات البحرية .
كما تجدر الإشارة إلى أنه تم الإفراج مؤخرا عن ميثاق معماري وحضري بالمدينة من طرف الوكالة الحضرية للداخلة، تتوخى من خلاله توفير إطار مرجعي،يمنح كافة المعنيين توجيهات عامة في المجال الحضري والمعماري والجمالي للمدينة. عبرما يتضمه من مفاهيم ومبادئ وقواعد معمارية, استجابة لما تزخر به المنطقة من موروث ثقافي ومجال جغرافي متميز .ويتوخى هذا النيثاق تحديد آليات إنتاج معماري بمجموع أنحاء الجهة وإعداد بحث حول المواد المحلية وتقنيات وإمكانيات استعمالها في وقت تشهد فيه المدينة نوعا من الهشاشة في البنية التحتية وعدم التناسق في الشكل المعماري ,الشيء الذي حاولت الدراسة الجديدة تجاوزه باقتراح تعديلات قيل إنها كفيلة بأن توفر للمدينة،منتوج معماري يتماشى وضرورات التنمية المستدامة مع احترام الخصوصيات المحلية..
وفي أنتظار تطبيق كافة الإجراءات على أرض الواقع وكسب رهان المدينة الخالية من السكن العشوائي تتزايد ترقبات المواطنين .
فرغم وجود استراتيجية إدارية، لا تزال البنية العقارية لا تستجيب لحاجيات السكانة التي تتزايد، وهذا راجع إلى تقاعس المبادرات الخاصة بتجهيز البقع من طرف المجالس المحلية ، بحيث ترك الأمر على كاهل مؤسسات الدولة ، ناهيك عن مشاكل أخرى مرتبطة بالوضعية الهيكلية الهشة للبنية التحتية الموجودة ، خاصة فيما يتعلق بالتطهير السائل والماء الصالح للشرب ، يضاف إلى ذلك عدم وجود مستثمرين خواص في ميدان التجهيز والتسويق ، كما أن أسعار السوق العقارية حاليا غير متحكم فيها وغير مضبوطة وتشكو من غياب شفافية اشتغال آلياتها .

وضعية العقار بمدينة كلميم


تعتبر مدينة كلميم فضاء خصبا لمنازعات العقارية بفعل عدم تصفية الوضعية القانونية لأغلب الأراضي ة الغقارات، و هذا ما ظل يعرقل هذا القطاع. فهناك العديد من المشاريع التنموية المصادقة عليها لم ترى النور بسبب غياب وعاء عقاري ثابت صافي و خالي من النزاع.
المشاكل المرتبطة بالعقار
أنجز مكتب الدراسات إدسا (EDESA) في سنة 2008 بينت حجم الطلب على السكن بمدينة كلميم، حيث أظهرت الدراسة نسبة تقدر بحوالي 46. بالمائة من الأسر الحضرية تبحث عن سكن، أي ما يعادل 8907 أسرة، مشكلة أساسا من أزواج جدد، و ملاكين يسعون إلى امتلاك منازل أوسع، و مكترون يبحثون عن تملك سكن وأسر تريد الخروج من حالة التساكن.
أما عن توزيع الزمني، فقد أقرت الدراسة أن مدينة كلميم في حاجة إلى 6761 وحدة سكنية على المستوى القريب، و 4912 وحدة على المستوى المتوسط، و2173 وحدة على المستوى البعيد.
وإذا كانت أولويات سياسة التعمير توفير المأوى للسكان داخل المجال الحضري، فإن توفير الأراضي اللازمة بالمنطقة، في الوقت المناسب والمكان المناسب، يطرح عدة إشكاليات ناتجة بالأساس عن غياب وعاء عقاري كافي.
لقد أدى ارتفاع النمو الديمغرافي بمدينة كلميم، وتزايد الهجرة القروية، وإحداث مناطق تجارية بها، إلى تزايد الطلب على الأراضي. و بذلك إن تدخل الدولة أو القطاع الخاص سيصطدم دائما بإشكالية الوعاء العقاري ، فمثلا إنشاء التجزئات السكنية يتطلب توفير أراضي محفظة، إلا أنه إذا استثنينا تجزئة القدس السكنية الأولى، التي تم بناءها قبل صدور القانون رقم 25-90 على بقعة غير محفظة، وكذلك تجزئة الفتح، فكافة التجزئات السكنية لم تخرج إلى حيز الوجود، بسبب غياب أراضي كافية وضعيتها القانونية صافية.
ومن أجل تجاوز هذا الوضع تم وضع مشروع جديد للسكن والتعمير، من قبل ولاية جهة كلميم السمارة، وبإشراف وزارة الاسكان والتعمير، تنفيذا لتوجيهات صاحب الجلالة الملك محمد السادس، تقدر تكلفته الإجمالية بحوالي 839.43 مليون درهم بهدف التخفيف من الأزمة السكنية، وسيتم تنفيذه خارج المدار الحضري للمدينة.
وفي هذا الإطار، نجد التجزيء العشوائي ، هذه الظاهرة تؤدي إلى تفكيك البنية العقارية للمدينة، وإلى تنامي ملكيات ذات حجم صغير، مما يجعل من الصعب إعداد مشاريع كبرى، والى تنامي الضغط على المجالات المخصصة للسكن، و ظهور نسيج سكني يفتقر إلى التجهيزات الأساسية، ولعل حي مثل حي تيرت أبرز مثال . فهذا الحي يأوي حوالي 10.000 نسمة إلا أنه غير خاضع المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية، وكذلك الحي الصفيحي الفيلا، والغريب في الأمر أن ظاهرة هذه الأحياء ليست تلقائية أو سرية ولكنها تتم بشكل ممنهج في واضحة النهار. كما أن هناك مجموعة من المساحات الخضراء المحددة في المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية، شيدت عليها إما مؤسسات إدارية أو مجموعة سكنية ، في حين هناك مناطق قابلة للسكن حسب مخطط تعمير المدينة لكن لا يتم استغلالها بسبب نزاعات الملكية حولها، مثل منطقة بئر أم عشار التي تعرف نزاعا بين قبيلة آيت موسى وعلي، وايت الحسن، وأزوافيط.
كما أن الغالبية العظمى لإحياء المدينة ناتجة عن هذا النوع من العمليات الغير ممنهجة، وأن ملايين الدراهم تصرف حاليا لتمكين هاته الأحياء (حي تيرت، حي دوار الرجافالله، حي الرحمة، حي المختار السوسي...)، من البنيات التحتية الضرورية، بالإضافة إلى هذا سيتم صرف ما لا يقل عن 90.000.000,00 درهم من أجل إعادة تأهيل هذه الأحياء.

العقار والسكن بكلميم

إن السكن بكلميم مازال يشوبه العجز أو النقص بفعل إرث الماضي، إلا أن المسار جاري نحو التحسن.
إن المنظومة السكنية بهذه المدينة يطغى عليها السكن الذاتي ذي طابع قروي أو بسيط جداً، وذلك بفعل غياب التأطير في المجال المعماري والعمراني الذي دام لمدة طويلة، كانت المدينة متروكة لأمرها في هذا المضمار. إذ كان غالباً ما يتم البناء بطريقة عفوية فوق بقع يقوم المالك بتقسيمها إلى بقع دون رخصة ولا دراسة قبلية وفي ظل غياب أي بنية تحتية أو وثيقة عمرانية وخارج أي إطار تنظيمي في المجال ملزم للجميع.
إن أغلب المساكن بمدينة "باب الصحراء" من النمط المغربي التقليدي أو العصري العادي جداً، وتضم عموماً طابقين.
أما الفيلات والسقف (العادية و"دوبليكس")فما زالت محدودة الشيوع بمدينة كلميم مقارنة بباقي حواضر الأقاليم الجنوبية.
إلا أنه بجانب هذه البنايات مازلنا نعاين نوعاً بدائياً من المساكن المشيدة بالتراب المدكوك، وهو نمط من السكن القروي القديم. وهناك أحياء كثيرة مشكلة من هذه البنايات اتخذت شكل دواوير "متحضرة" أو "متمدنة"، شيدّت في ضواحي المدينة من قبل نازحين يفتقرون إلى الإمكانيات. إن هذا النوع من البنايات حلّ محلّ ما يسمى في الأقاليم الشمالية للمملكة بدور الصفيح التي لا تتلاءم مع الجو الحارّ للمنطقة.
ومما يطبع مدينة كلميم، أن هناك الكثير من المساكن مازالت تشتمل على إسطبلات للاحتفاظ بالماشية (أغنام ومعز) وأحياناً حيوانات الجرّ.
كباقي مدن أقاليم شمال المملكة، توجد بكلميم منازل فارغة يمتلكها مواطنون مغاربة مقيمين في الخارج أو مدن أخرى بالوسط أو الشمال، وذلك تفاديا للنزاعات الناجمة عن كراء عقاراتهم.

" الصحراء الأسبوعية"