أزمة السكن وارتفاع أسعار العقارات..

تعاني غالبية العوائل العراقية حالياً من ارتفاع مؤشر أسعار العقارات في مناطق العاصمة بغداد وذلك للتحسن الأمني الملحوظ الذي شهدته العاصمة منذ فترة ليست بالقصيرة، الأمر الذي ساهم في صعوبة حصول تلك العوائل على مأوى، خصوصاً المهجرين منهم، و العائدين من خارج البلاد حيث سجلت هذه الإيجارات قفزات مخيفة وأصبح من العسير الحصول على سكن حتى ولو كان صغيراً
عدم امتلاك الدور السكنية

ويعاني، كما يقول احمد كاظم ( سائق أجرة )، اغلب العراقيين من عدم امتلاكهم الدور السكنية او حتى قطع الأراضي وهذه المشكلة ليست جديدة فهي متوارثة منذ أجيال لكنها تتفاقم يوماً بعد أخر وسنة بعد أخرى حيث وجدت الجهات المختصة نفسها أمام معضلة كبيرة لا حل لها بعد أن بلغت أعداد الذين لا يمتلكون سكناً خاصاً بهم ملايين الأشخاص، وكان لابد من وضع الآليات الناجعة لمعالجة مثل هذا الخلل عن طريق بناء الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود وفي ظل هذه البطالة الحالية حيث يقف الأغلبية عاجزين أمام دفع مثل هذه الإيجارات التي بلغت بعضها مليون دينار شهرياً في حين متوسط ايجار الدار الصغيرة بلغ (500) الف دينار وهو مبلغ خيالي إمام رواتب الموظفين المقاضاة حاليا .

صعوبات كبيرة

وتألمت سناء فاضل (موظفة في القطاع الصحي ) من الارتفاعات الحاصلة بالإيجارات عندما وصلت إلى حالة لا يمكن أن يصدقها احد حين قالت: نحن لا نستطيع تحمل دفع الإيجارات العالية حيث كنا مستأجرين داراً صغيرة في إحدى المناطق الشعبية بمبلغ (300) الف دينار وقد طلب صاحب الملك من زوجي أن نرفع الإيجار إلى ( 450 ) الف دينار أو نترك المنزل وقد وجدنا صعوبة كبيرة في توفير مثل هذا المبلغ الأمر الذي اضطرنا إلى أن نرحل من المكان الذي كنا نستأجره إلى إطراف بغداد واستأجرنا بيتا لم يكتمل بناؤه بمبلغ ( 200 ) الف دينار حيث انعدمت هناك الخدمات وصعوبة التنقل داخل المنطقة بسبب تراكم الأوحال مما جعلنا نعيش في دوامة كبيرة وأصبح الوصول إلى عملي يومياً مسألة غاية في الصعوبة مما جعلني افكر بالعودة إلى منطقتي وأتحمل تكاليف الأسعار المرتفعة.

وعبر عن استيائه صفاء النقاش (صاحب محل لبيع المواد الإنشائية) من ارتفاع أسعار العقارات وبدلات الايجار حين قال: أن أسعار العقارات وبدلات الايجار قد فاقمت من استفحال أزمة السكن التي نحن نعاني منها منذ فترة ليست بالقصيرة في ظل ارتفاع مستمر لمجمل جوانب الحياة المعيشية حيث باءت محاولاتي بالفشل وإنا ابحث عن دار صغيرة للايجار وقد أصابني الإرهاق والتعب من كثرة مراجعاتي لمكاتب العقار املاً في الحصول على دار صغيرة للايجار لإسكان عائلتي أو حتى غرفة كبيرة للايجار لكن دون جدوى وذلك بسبب الارتفاع الهائل في أسعار الإيجارات ومحدودية إمكاناتي المادية واعتقد أني لن أجد أي مسكن يؤيني إنا وأطفالي ما دام أصحاب العقارات والدلالين قد وجدوا ضالتهم في رفع مستواهم المادي .

وذكرت شكرية محمود ( موظفة متقاعدة ): كان ايجار الدار التي نسكن فيه حالياً لا يتجاوز ( 150الفا ) لكن وفي خلال عامين ازداد طلب صاحب الدار بصورة كبيرة وإنا المعيلة الوحيدة للعائلة التي تتكون من ( 7 ) أشخاص وقيمة الايجار ارتفعت للضعف ، وهذا يعني أني اذا لم استطيع أن أسدد قيمة الايجار فسوف اطرد بالشارع ونحن عائلة لا حول لها ولا قوة في هذا الزمن !

وشكت مهدية قاسم ( ربة بيت) من جشع التجار عندما طالبها صاحب الدار بزيادة في مبلغ الايجار الشهري الذي تدفعه في وقته المحدد والبالغــة 175 الف دينار شهرياً إلى 350 الـــــف دينار ممــا دعاها للبحث عن مـــأوى آخر تستطيع أن تســـكن وأطفالها الأربعة بعد فقـــدان زوجها نتيجــة حادث سير.

وقالت : أن المطالبة بهذه الزيادة حالياً وفق ظروف المعيشة الصعبة والبطالة المتفشية في كل أرجاء العراق أصبحت غير عادلة.

وتطالب الجهات كافة للوقوف بحزم واتخاذ جميع التدابير التي من شأنها أن تضع حداً لأصحاب العقار .

"تعبت من البحث عن بيت للإيجار" بهذه الكلمات بدأ جعفر (أبو زينب ) حديثه فلأكثر من أربعة أشهر متواصلة لم يجد بيتا مناسبا له ولعائلته المكونة من ستة أفراد. أبو زينب وجد نفسه مهددا بالطرد بعد أن حصل صاحب الدار التي يستأجرها على قرار بأخلاء الدار بعد تطبيق القرار الذي ينص على أمكانية أخلاء العقار المستأجر من شاغليه بعد مضي اثني عشر عاما على استئجاره و هو يقول: راتبي الشهري لا يتجاوز 600 ألف دينار واقل إيجار 500 الف دينار .

أم محمد (أرملة) تتجمع هي وأولادها الستة في شقة مكونة من غرفة وخدمات تقع في مبنى قديم في إحدى مدن العاصمة بغداد هروبا من ظلم الإيجار وارتفاع أسعار العقارات ولعدم وجود معيل لها ولعائلتها بعد استشهاد زوجها إبان الإحداث الإرهابية التي عصفت بالعراق في السنوات القليلة الماضية، تنام الأسرة على فرشات صغيرة يقومون برفعها وحصرها في مكان خلال النهار للحصول على مساحة للحركة.

وتقول أم محمد: المكان ليس صالحا للسكن وخطر على المعيشة، فضلاً عن مشاكل الكهرباء والمولدات والمياه. ، ومع ذلك نحن مضطرون للسكن به ، منتظرين التفاتة صغيرة من الحكومة للنظر بحالتنا المزرية التي نعيشها.

أن قطاع العقارات أصبح يمثل حاليا فرصة استثمارية جيدة ورصيداً مالياً يرتفع مع مرور الأيام وتجارة رابحة لاخسارة فيها، بسبب ارتفاع أسعار العقارات والأراضي السكنية وليس العكس، مادام أن هناك من يدفع ليشتري وفي ظل الزيادة السكانية المتوقعة للعراق في السنوات المقبلة ، كما أن اللافت للنظر أن ارتفاع أسعار العقارات وبدلات الايجار وكثرة الطلب شملت عموم المناطق السكنية سواء كانت الراقية منها أو الشعبية،وان كانت بعض النسب تختلف فيما بينها إلا أن في ذلك مؤشراً ايجابياً لنمو حركة السوق العقارية بشكل جيد للفترة الراهنة والمستقبلية .

سلمان هادي (صاحب مكتب دلالية في الحرية ) يقول هناك ظاهرة تفاقمت منذ سنوات وهي أن معظم أصحاب الأملاك استغنوا عن الحدائق والمرائب واخذوا يبنون الدور السكنية الصغيرة (المشتملات) كي يؤجروها إلى المواطنين لقاء مبالغ مالية كبيرة وعندي ( 3 ) دور سكنية عبارة عن مشتملات صغيرة إيجار الواحدة منها (500) الف دينار وهي عبارة عن غرفة وصالة وباقي الخدمات وهذه الدور لا تصلح لسكن عائلة ولكنها تصلح لمتزوجين جدد ولدي منزل فيه غرفتين وصالة إيجارها الشهري (650) الف دينار حيث لا يستطيع أي شخص يسكنه بسبب ارتفاع إيجاره وقد أجرها احد المواطنين مؤخراً بعد أن دفع مقدمة الايجار لمدة ستة أشهر وهو يعمل مقاولاً في إحدى المحافظات واضطر لإيجار هذا المنزل حتى يتفرغ لمقاولاته ومن ثم يعود إلى محافظته ولا يستطيع احد أن يستأجر مثل هذه الدور التي يبالغ أصحابها في وضع الشروط والايجارات المفروضة وهذا أدى إلى عدم الإقبال على هذه الدور لأنها غالية وحتى المضطر لا يستطيع أن يسكن بها في ظل هذه الإيجارات.

يقول قاسم الدليمي ( صاحب مكتب دلالية في منطقة الطالبية ) في بغداد : إن أسعار العقارات آخذت بالازدياد منذ نحو عشرة أشهر تقريبا ، مشيرا إلى أن ذلك ناجم عن عودة بعض العائلات المهجرة التي كانت قد تركت البلاد سابقا ما جعل البعض منها يفكر جديا في فرصة الحصول على عقار في بغداد . وأوضح : أن الكثير من مناطق بغداد شهدت قفزة كبيرة بأسعار العقارات بسبب الاستقرار النسبي في الأوضاع الأمنية التي يشهدها الشارع العراقي وعودة الكثير من العائلات المهاجرة و المهجرة إلى أماكنها الأصلية مما تسبب بارتفاع ملحوظ في أسعار العقارات لاسيما في بغداد .

أما مفيد ( أبو سوزان ) صاحب مكتب للعقارات في منطقة الكاظمية فيقول: أن السوق يشهد عرضا كثيرا دون أي طلب يذكر، فاغلب الذين يعرضون عقاراتهم للبيع لا يجدون من يشتري بسبب ارتفاع أسعار العقارات كما أن قسما من أصحاب العقارات آخذو يقسمونها إلى أكثر من بيت وهذه البيوت لا تتجاوز أحيانا المائة متر قيمة المتر الواحد يصل إلى أكثر من مليونين وعن سبب هذا الارتفاع قال : هناك عدة أسباب للارتفاع منها أن عودة العائلات التي هاجرت خارج البلاد خلال السنوات الخمس الماضية اثر بشكل كبير على ارتفاع أسعار العقارات وتابع : بات من الصعب على أصحاب الدخول البسيطة تملك مكان سكن في بغداد نتيجة للارتفاع الحاد بالأسعار كما أن غياب دور الدولة في توفير السكن أو على الأقل توزيع قطع الأراضي على المواطنين فاقم من هذه الأزمة .

ويقول عصام صائب ( صاحب مكتب للعقارات في حي العدل ): منذ أشهر بدأت أسعار العقارات في بغداد بالارتفاع المفاجئ لتصل إلى عشرات الأضعاف عما كانت عليه في العام الماضي و أن المواطنين جميعاً يعانون من قسوة تصاعد الأسعار في جميع الميادين ومنها سوق شراء العقارات واستئجارها.

في حين يرى أبو زينب (معقب ) أن عودة العراقيين المهجرين إلى البلاد مرة أخرى مؤشر ايجابي يحسب لصالح الحكومة وخططها الأمنية في القضاء على العنف وتابع: أن سعر المتر الواحد في بعض المناطق تجاوز حاجز المليوني دينار وبرر ذلك برغبة بعض التجار بشراء أو استملاك أكثر من دار سكنية في بغداد الذي ألهب سوق العقار أكثر وصار من المستحيل على العائلات الفقيرة استملاك حتى قطعة أرض بل أن امتلاك متر واحد أصبح حلما للكثيرين .

وأوضح : أن الكثير من العوائل الموجودة خارج العراق تسعى للعودة إلى بلدها بعد أن استقرت الأوضاع الأمنية فيه، وأنحسر العنف إلى حد كبير، لكن هذه العوائل، خاصة التي اضطرت عند مغادرتها العراق إلى بيع منازلها، مشكلتها الآن هي ارتفاع أسعار العقارات الذي يحول دون تمكنها من شراء عقار جديد، وبالتالي قد يمنعها من العودة ،

فيما دعا الحاج سعيد اللامي ، أحد سكان ضاحية زيونة، 55 عاما، الحكومة إلى أن تمنح العوائل المهجرة، ممن ترغب بالعودة إلى بلدها، قرضاً أو سلفة أو منحة مالية تساعدها على شراء عقار لها على أن يسدد بضمانات.

وأضاف، على الدولة أن تعمل على إقامة مشاريع سكنية توفر فيها السكن للمواطنين وإلا فان هذه الأسعار بدورها ستتضاعف أكثر من ذلك.

ويقول أبو حسن صاحب محل دلالية في الحارثية: أن سوق العقارات تشهد حاليا كسادا كبيرا بسبب الارتفاع الهائل في الأسعار، مع عدم وجود إي عقار للإيجار منذ عدة أشهر.وأضاف أن إحدى الدور السكنية معروضة في مكتبه بقيمة مليار ونصف المليار دينار ، بالرغم من أن مساحتها لا تتجاوز 400 م مربع، في حين أن الدار نفسها كانت قبل سنة معروضة بأقل من هذه القيمة .وتابع: أن عملية بيع وشراء الأراضي والدور تشهد نشاطا ملحوظا في المناطق التي تقع في أطراف بغداد، والسبب في ذلك يعود إلى انخفاض الأسعار قياسا بالمناطق التي تقع داخل المدينة.

مواطنون، كانوا شكلوا نسبة تجاوزت الـ (25) بالمئة من الوافدين، أشاروا الىإن القفزة الكبيرة في الأسعار فاجأتهم، وإنهم لم يصدقوا تلك الأسعار بالمقارنة مع مثيلاتها في دول الجوار.

دائرة التسجيل العقاري أكدت ارتفاع أسعار العقارات في بغداد بنسبة 40 بالمئة، فهي أنجزت خلال سنة 2008 أكثر من 930 ألف معاملة خاصة ببيع وشراء العقارات بلغت إيراداتها 151 مليار دينار.

ورجحت مصادر أن تشهد أسعار العقار في بغداد، خصوصاً، ارتفاعاً مستمراً خلال الفترة المقبلة، مع مزيد من عودة المهجرين العراقيين من دول الجوار، مع وجود مشكلة تتعلق بأزمة السكن التي يعاني منها العراق منذ عقود .

فيما قال ( صلاح مهدي) صاحب شركة القلعة للاستثمارات العقارية : أن التحسن الملموس في الأوضاع الأمنية وارتفاع مدخولات المواطنين وزيادة القدرة الشرائية لكثير من الشرائح الاجتماعية انعكس ايجابيا على الاقتصاد العراقي، مما أدى إلى زيادة الطلب على شراء وإيجار العقارات والأراضي السكنية وقطع الأراضي الزراعية الذي يتوقع لها أن تزداد مع مرور الوقت ، مما يجعلها تخلق سوقا عقارية منتعشة ومتميزة في العراق خلال الفترة المقبلة مقارنة بغيره من الدول المجاورة التي تتراجع فيها مستويات التعاملات العقارية بشكل كبير وهو أمر أثبتته الكثير من التقارير المتخصصة بهذا الشأن .

وأضاف أن سرعة انتعاش السوق العقارية تعتمد على دخول الاستثمارات والشركات الأجنبية للعمل في العراق لتنفيذ مشاريع جديدة بعد تحقيق الاستقرار الأمني الكامل في البلاد، والذي يتزامن مع نهاية حوادث العنف واستقرار الوضع الأمني .

ناقشنا مع مجموعة من الخبراء أسباب هذا الارتفاع في أسعار العقارات والحلول الممكنة له.

خبراء الاقتصاد

- الخبير الاقتصادي مازن الجعفري يقول: أن الارتفاع الملحوظ في أسعار العقارات يرجع إلى قلة المشاريع الإسكانية التي لم ترقَ حتى الآن إلى مستويات الحاجة بل في ادنى حد نصف الحاجة اوثلثها على اقل تقدير.

من جانبه يرى الخبير الاقتصادي موفق التميمي : أن أسعار العقارات تزداد يوما بعد يوم من دون أن تكون هناك آفاق محددة للاسعار، وتشير بعض التقارير إلى أن نسبة ارتفاعها يصل إلى نحو (150%)، وهذه الأرقام بحد ذاتها تثير القلق لدى المواطن الذي يرى في أزمة السكن وارتفاع العقارات المشكلة المستعصية التي لا توجد لها حلول .

أراضٍ زراعية أم سكنية؟

- الدكتور فائق السعدي يرى : أن هناك مشكلة تتفاقم ضمن مشكلة أزمة السكن أو كنتيجة لها ولارتفاع أسعار العقارات وبدلات الايجار وهي ظاهرة تحويل الأراضي الزراعية إلى دور ومبانٍ سكنية بعد تقسيمها بصورة عشوائية، فضلا عن كونها تعد تجاوزا على الخارطة السكانية للمحال والإحياء السكنية،

يخالفه الرأي( صادق جعفر) موظف متقاعد الذي يرى : أن ظاهرة تقسيم الدوانم والأراضي الزراعية كوحدات سكنية حلّ لجأ إليه المواطن هرباً من أزمة السكن وحلّ يؤمّن له ولعائلته الملاذ الآمن والمناسب بعد استشراء ظاهرة ارتفاع إيجار المنازل والمشتملات، حيث تبلغ قيمة الايجار الشهري لمنزل متكامل بمساحة 100م 2 بنحو أكثر من 600 الف دينار و300- 350الف دينار لإيجار المشتمل بمساحة50 م 2 أو اقل من تلك المساحة في المناطق الشعبية ولأشهر مقدمة كشرط للايجار في معظم الأحيان .

وتبقى مسألة الحصول على وحدة سكنية أمرا بغاية الصعوبة، وذلك للارتفاع الخيالي في أسعار العقارات إذ أن سعر المتر المربع الواحد في الأحياء المتوسطة في بغداد يتراوح ما بين 500 -900 الف دينار كأرض فقط ناهيك عن كلفة تجهيزات البناء ، وان اضعف الإيمان (الإيجار) فتتراوح الإيجارات للمسكن المكون من 50 مترا مربعا غرفة واحدة مع ملحقاتها ما بين 200-400 إلف دينار ، والسعر قابل للزيادة ما لم تضع الدولة حدا لهذه القضية الخطيرة.

الخبير الاقتصادي ماجد الصوري يقول: أن اسعارالعقارات في العراق اغلى من بقية الدول خاصة اوروبا بالمقارنة النسبية، مقارنة نسبة الدخل إلى ما هو موجود في اوروبا أو في الدول الصناعية ونسبة الدخل الموجود في العراق، ومن المؤكد أن العقارات في العراق هي اغلى بكثير جدا لان سعرالعقار يعتمد على المناطق وقربها أو بعدها عن مراكز المدن وعلى طريقة البناء ونوعه ولذلك نرى أن أسعار العقارات في العراق مرتفعة مقارنة بغيرها من الدول المجاورة.

غادة الأوسي موظفة في وزارة الاسكان والأعمار تقول: أن أسعار العقارات تعد الأغلى من بين دول الجوار وتحديدا سوريا وايران، اذا ما تم مقارنتها بمعدلات الدخل للمواطن العراقي، ومن هنا فان البدء بمشاريع استثمارية كبيرة كفيلة في تخفيض معدلات الإيجار للمنازل وأسعار البيوت، ومن شأنه التقليل من حدة أزمة السكن التي عانى منها المواطن طوال حقبة زمنية تمتد لأكثر من ثلاثين عاما.

محافظة بغداد أكدت لنا : إن عددا كبيرا من المناطق الزراعية الموجودة في العاصمة بغداد أصبحت سكنية وشيدت عليها منازل وتحولت إلى واقع حال فرض على الدولة، مما يستدعي من مجلس النواب الإسراع بإصدار تشريع قانون خاص لتغيير صنف تلك الأراضي من زراعية إلى سكنية، خاصة أن بعض الجهات الحكومية تمتنع عن تقديمها الخدمات لتلك المناطق كونها خارجة عن التصميم الأساس للعاصمة، فيما تواصل المحافظة حملاتها الخدمية لتلك المناطق مع تزويدها بالمولدات الكهربائية والعيادات الطبية المتنقلة والكرفانات لجميع المناطق بغض النظر عن وضعها القانوني، كما أن المحافظة نفذت حملات خدمية لعدد من تلك المناطق، شملت استحداث طرق وفرشها بالحصى والسبيس وغيرها.

أصوات تنادي في المشهد العراقي بضرورة إقامة مشاريع السكن العمودي كونه اقتصاديا للمواطن ويوفر تجمعات سكنية ذات اثر سياسي واجتماعي واقتصادي مع توفير الأسواق والمدارس ويسهم كذلك في تنمية العلاقات الاجتماعية.

لقد كان من واجب الجهات الرسمية المسؤولة وخصوصا وزارة الاسكان وفي ظروف توفر الايرادات المالية العالية للدولة العمل على وضع اللبنات اللازمة لبناء المجمعات السكنية وخصوصاً عن طريق البناء العمودي الذي يوفر مزايا عدة منها عدم التبذير في مساحات الأرض المبنية . وكذلك تجمع وتركز خدمات الكهرباء والماء والصرف الصحي علاوة على المراكز الصحية والتعليمية والثقافية وغيرها التي تلحق عادة بالمجمعات السكنية ، ولكننا لاحظنا مع الأسف أن ما أنجز في هذا المجال لا يتناسب مع أبسط حاجات الطلب المتزايد على السكن من قبل المواطن

أن العراق بلد يمتلك مساحات واسعة من الأراضي والتي يمكن إيصال خدمات النقل والكهرباء والماء وغيرها إليها في الظروف الطبيعية وضمن الخطط الموضوعية ، لذلك فأن من واجب الدولة توزيع الأراضي وبشكل مدروس على المواطنين الذين لا يمتلكون السكن . مع قيام الجهات المالية المختصة كالمصارف بتقديم السلف والقروض التي تمكن من البناء أو شراء الأبنية التي توفرها الدولة ، وهنا يمكن للقطاع الخاص أن يلعب دوراً مهماً أيضا في هذا المجال من خلال استثمارات مدروسة لبناء المجمعات السكنية وتأجيرها أو بيعها على المواطنين وضمن شروط مقبولة أننا نتحدث عن أزمة قائمة وليس عن مشاريع مستقبلية مطلوبة فقط لذلك فأن المطلوب من الجهات التخطيطية والتنفيذية المسؤولة استثمار جزء مهم من الوفر النقدي الذي تمتلكه الدولة لتهيئة السكن المناسب لأعداد كبيرة من الشعب العراقي تعاني من الحرمان من ابسط حقوقها في الحياة الآمنة المستقرة .